房地产投拓区域规划篇——投拓人员必须区分的几个规划

                房地产投拓区域规划篇——投拓人员必须区分的几个规划

 

 

投资拓展工作中经常听到城规、控规、修详规等概念，很多朋友表示傻傻分不清楚，今天我们就把投资人员所接触到的相关规划概念做下系统梳理。

 

开始正题：

我们常见的规划有：国民经济和社会发展规划、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划、土地利用总体规划，各规划关系图如下，上一级规划为下一级规划的编制依据：

 

 

（重点提示：本文主要目的在于对规划概念进行区分，相对比较枯燥，大家稍加了解即可。）

 

（1） 国民经济和社会发展规划

 

我们平时所说的“十三五”也就是这个规划了。国民经济总体规划是指国家对一定时期内国民经济的主要活动、科学技术、教育事业和社会发展所作的规划和安排，是指导经济和社会发展的纲领性文件。分为长期计划(十至二十年)、中期计划(一般为五年)、年度计划。中国从1953年起至2019年共制订和执行了十三个五年计划。

 

（2）城市总体规划

 

城市总体规划也就是我们平时所说的“总规”，主要为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排，简单说就是政府根据未来的发展，对未开发的区域做的总体规划。

 

城市总体规划是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。这个规划一般为20年。解决各大重大基础设施的空间分布问题，建设用地容量问题。很多基础设施是以人口为基准的，所以人口容量通常也是总体规划的重点。在总规中，规划大概的用地性质（商业、公服、住宅等用地比例），以及相关的产业配置等。

 

（3）分区规划

 

分区规划是指在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。在城市总体规划完成后，大、中城市可根据需要编制分区规划，分区规划宜在市区范围内同步开展，各分区在编制过程中应及时综合协调。分区范围的界线划分，宜根据总体规划的组团布局，结合城市的区、街道等行政区划，以及河流、道路等自然地物确定。

 

（4）控制性详细规划

 

控制性详细规划是根据城市总体规划/分区规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划，也就是平时大家所说的控规。其主要任务是：确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的详细规划要求。

 

控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。

 

（5）修建性详细规划

 

修建性详细规划是以城市总体规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计，是城市详细规划的一种，是规划管理部门根据控规要求审核总平面图，修规必须按照控规规定的功能分区、用地性质和指标进行布局。

 

修建性详细规划是具体落实成未来修建物的规划，它与控规的主要区别在：控规是指标体系性的，用指标和色块指引和控制某地块的建设情况，属指引性的详细规划，具有弹性；而修规则是在控规的基础上落实某个地块的具体建设，涉及建筑物平面的造型，道路基础设施的布局，环境小品的布置等等，属确定性的规划。

 

房地产开发商经过土地交易市场获取获取了土地使用权，并取得《建设用地规划许可证》，但是不代表你就能立马开建了，还需要获取《建设工程规划许可证》，证明你的建设方案符合相关规划的规定。于是开发商会委托编制修建性详细规划，规划具体规定了每栋建筑的高度，功能，位置，形态等等规划设计内容。

 

如果修规方案获得了区县规划部门的通过，就可以获取《建设工程规划许可证》，这些都是房地产项目开发建设必不可少的报批报建工作。

 

 

除此之外，需重点介绍下土地利用总体规划。

 

土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家当地条件对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础，通常为15年。

 

土地利用总体规划的规划对象是行政区范围内全部土地，必然会涉及到城市、村庄和集镇用地区的面积和界限，土地利用总体规划将其用数据和图件的形式表示出来，并依规划级次落到实地，但对城市、村庄和集镇用地区范围内的土地功能分区一般不再做具体安排；而城市总体规划相对土地利用总体规划而言则属于局部性的，它侧重于城市规划区范围内的建设用地的分类及其布局安排。

 

简单讲，城市总体规划相对土地利用总体规划是微观规划与宏观规划、局部规划与总体规划的关系。

 

特别注意，《中华人民共和国土地管理法》明确规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。

 

因此我们在土地调研阶段，一定要核实土规，若地块红线内出现农用地等非建设用地，必须进行调规变性后方可使用，否则就触及法律红线了。

 

 

好了，关于规划的介绍就到这里，大家了解各个规划的区别后，再在平时的工作中进一步去理解和深化。