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房地产投拓——处理旧改项目的另一个有意思的思路

房地产投拓——处理旧改项目的另一个有意思的思路

分类:
行业新闻
发布时间:
2019/04/02
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                                             房地产投拓——处理旧改项目的另一个有意思的思路
 
 
    现在不少地方还能做旧改,而且是一二级联动的旧改,把项目拆迁完毕后通过设置强排他的条件(包括不限于带资格或协议报名、设定安置要求等),或者直接就是通过补交出让金完成土地确权及变性。
    政府愿意对外让出旧改的原因,一是慑于财政压力,要铺开做旧改不容易,必须引入社会投资,但既然要引入社会投资,就必须迎合社会投资人的需求;二是慑于改造难度,在村社力量比较强的地区,让社会力量介入旧改,达成村企双赢也是一种可行的办法。
 
一、常规的旧改问题解决思路
 
    拿到旧改问题,第一步就是排期,将动迁的政策、流程、融资方案等全部理顺,然后排布时间计划,明确各阶段需要企业、政府应该承担的事项;第二步就是算账,在假设动迁时间和土地挂牌时间的基础上,计算动迁成本、动迁现金流等,最后通过假设楼盘未来的售价预期,得出一个预估的利润和利润率。
    常规的旧改问题解决思路,还是从做这个项目的角度来看的,通过拆迁完毕后获取开发,来获得收益。
    但是有很多的不确定性,比如动迁的金额就估不准,动迁的时间、土地挂牌时间就可能会拖延,未来楼盘的售价也可能会有市场的波动变化。往往旧改项目在拿地阶段的利润预测都是非常高的,这也是很多开发商敢赌的信心来源,但是最终做下来的结果却是不赚钱甚至亏损,理由很简单,资金成本吞噬利润、售价又不达预期,两端挤压就亏了。
 
对于旧改,本公号之前的文章也说了不少,有空可以去翻翻。
 
二、一个非常规的旧改问题解决思路
 
    我们知道,房地产行业是一个资金杠杆使用非常极致的行业,大部分企业在评判某个项目的时候,都希望自有资金的支付比例越小越好,自有资金现金流回正时间越早越好,最好都用融资的钱,所以往往某个项目利润率很低,但是开发商还是赚的盆满钵满,就是因为自己压根没出钱,都是借来的钱。
    现在问题回到旧改项目,作为一个典型的旧改项目,只要企业成为了项目的旧改主体单位,一般就已经锁定了这个项目。作为项目本身而言,锁定项目并不需要投入多少成本,最多就是给政府或者村里打点保证金,绝大部分成本发生都是在启动动迁之后,包括动迁费用、安置房费用以及土地出让金等,这些成本构成了旧改项目的土地成本。
 
有意思的思路(商务模式):不拆迁,直接买卖旧改主体。
 
    旧改项目相比招拍挂项目,土地成本上一般是有优势的,毕竟是长周期项目,而且头寸是非常少的,可能花几千万就能锁定一个几十上百亿的土地成本的项目,类似于收购上说的“承债式收购”,只不过“债”是未发生的动迁费用。以后一旦土地价格上涨,因为动迁费用的上涨比例一般还是滞后的,旧改主体的价值就涨的非常快。
    举个例子:一个旧改主体花5千万锁定了一个项目,当时计算下来所有的土地成本加起来是20亿元,包括了安置房建设成本及出让金等,按照周边土地招拍挂行情,拆完后的净地约值30亿元,差不多有10亿的空间。1年后随着地价大幅上涨,这块地值40亿元了,因为旧改安置房部分的成本基本没变,就是村民补充与出让金适度上涨,成本约到了25亿元,差价大幅提高。
    然后这个旧改主体的控股母公司,囤了一年啥都没干,就是市场地价涨了,希望把自己旧改主体的公司股权给卖了,作价1亿元,过分不过分?
 
这个思路也不一定对,但也是一个旧改的运作思路,但他绕过了旧改最难的拆迁部分,小金额把住大资产,最后卖的是旧改权益部分的增值,杠杆放的很大,收益率就很高。